Czy wiesz czym jest protokół przekazania lokalu, nieruchumości? Jak poprawnie go przygotować? Kiedy należy go podpisać? Która ze Stron szczególnie powinna zadbać o posiadanie protokołu?
Zacznijmy od tego, że najważniejsza rzecz, którą powinieneś zapamiętać z tego artykułu to ta, że Protokół Zdawczo-Odbiorczy jest absolutnie konieczny. Obserwujemy w naszym biurze, że Klienci po każdej ze stron transakcji podchodzą do tego dokumentu lekko i bez stresu. Znacznie ważniejszy wydaje im się akt notarialny, który potwierdza zbycie praw własności lub umowa najmu, którą muszą podpisać z najemcą, żeby mieć zapewniony dochód i zabezpieczone prawa ( umówmy się, że zabezpieczone).
Sam protokół, o ile nasi Klienci o nim wiedzą, wydaje się jakimś kwitkiem do podpisania. To my nalegamy na jego odpowiednie przygotowanie i podpisanie. A jest to naszym zdaniem, tak samo ważny dokument jak umowa. Dlatego staramy się zawsze uczestniczyć w procesie przekazywania nieruchomości i przygotowujemy za naszych Klientów protokół.
Najlepiej i najtaniej jest się uczyć na cudzych błędach, dlatego przytoczę kilka historii naszych Klientów, które niestety miały przykre konsekwencje z powodu braku protokołu.
Mija rok, kończy się umowa najmu. Lokatorka wyprowadza się z mieszkania po lekkim przedłużeniu pobytu, co jest zabezpieczone w umowie i musi dodatkowo zapłacić za bezumowny najem, ale chce wszystko rozliczyć razem z licznikami. Umawiam się w przekazywanym mieszkaniu, obecni są Wynajmujący i Najemca oraz ja, czyli pośrednik. Oglądamy mieszkanie, czy wszystkie sprzęty, meble, wyposażenie zgadza się z dniem wydania lokalu, powstają pierwsze wątpliwości. Proszę Wynajmującego o protokół z wydania lokalu i ... nie mam, słyszę odpowiedź. O to samo proszę Najemcę, też odpowiada, że nie ma. Szybko przypominam sobie jak było rok temu. Obie strony w początku pandemii szybko się umawiały na przeprowadzkę, w niedzielę - wieczorem, zadeklarowały, że pouczone o tym co należy wpisać w protokół, świetnie dadzą sobie radę i nie muszą mnie kłopotać w niedzielę. Żałuję bardzo, że się zgodziłam.
Wynajmujący i Najemca, byli tak zaaferowani i pochłonięci przekazaniem mieszkania, że podejrzewam wcale tego protokołu nie spisali. Wynajmujący zrobił tylko kilka zdjęć liczników i uznał, że to wystarczy. Pani, która wynajmowała, zgodziła się, że stan liczników otrzyma mailem i to wystarczy.
Rok później, Wynajmujący nie może znaleźć zdjęć z dnia przekazania mieszkania. W trakcie roku w innej swojej nieruchomości też robił zdjęcia liczników i nie jest pewien, które zdjęcia są które. Liczniki zwykle mają bardzo małe cyferki, więc robi się zdjęcia z małej odległości, co nie pozwala zidentyfikować liczników po otoczeniu. Oczywiście na liczniku jest numer licznika, ale jeśli nie mamy protokołu, to musimy jechac do nieruchomości, spisać numer i dopiero przeszukiwać zdjęcia i porównywać. Jest to kłopotliwe. Mój Klient w trakcie porównywania zdjęć, odkrył też, że licznik prądu w ciągu roku został wymieniony i nie wie z jakim stanem zdjęto go ze ściany. Najemca też nie został poinformowany o nowym liczniku, nie podpisał stanu zerowego na nowym liczniku. Myślę, że już jesteście spoceni i macie dość tej sytuacji. Dlatego szybko powiem jak to się skończyło.
Najmująca miała świadomość, że brak protokołu działa na jej korzyść w tym wypadku. Wynajmujący, przez brak protokołu, nie mógł udowodnić najmującej, ile zużyła wody, ciepła, prądu. Nie był w stanie rozliczyć się z pobranych zaliczek, mimo że były one zbyt niskie w stosunku do zużycia (co wynikało z rachunków), to jednak z braku protokołu nie mógł tego udowodnić. Jego strata to około 8000 zł. Przez rok 4 osobowa rodzina, korzystała w pełni z wygód mieszkania, za które to ostatecznie zapłacił właściciel lokalu.
Poprawnie przygotowany protokół, to absolutna podstawa do bezproblemowego przekazania lokalu. Jeśli sprzedajecie mieszkanie, zadbajcie o to szczególnie. W protokole powinny znaleźć się, nie tylko stany liczników, ale również wnioski do dostawców mediów o zmianę podmiotu, z podpisem Waszego Kupującego. To pozwoli Wam w razie potrzeby na przepisanie licznków na nowego właściciela, jeśli sam tego nie zrobi. Zapewniam Was, że nie będzie się spieszył bo faktury nadal będą przychodzić na dawnego właściciela. Czyli nowy właściciel ma wyraźną oszczędność.
Protokół powinien opisywać stan nieruchomości w jakim ją przekazujecie, dodatkowo zdjęcia. To może się przydać również dla Urzędu Skarbowego, który może kwestionować zapłacony podatek (czyli uzna, że powinien być wyższy bo nieruchomość ma niezwykłą wg niego wartość, wtedy warto mieć zdjęcia na dowód stanu mieszkania z dnia przekazania).
Każdy licznik powinien być dokładnie opisany, np. licznik zimnej wody, spisany numer, stan, data dokonania spisu.
Wyposażenie mieszkania, jeśli umówiliście się, że jakieś elementy wyposażenia są w cenie mieszkania sprzedawanego lub są na stanie mieszkania wynajmowanego, warto je wpisać. Przy najmie, po to aby przy zakończeniu umowy łatwo sprawdzić czy wszystko jest i w jakim stanie. Przy sprzedaży, żeby nikt nie zażucił Wam, że czegoś brakowało, na co byliście umówieni. Podpis pod protokołem - to podpis pod protokołem. Kończy temat i wszelkie spory.
Kiedy najlepiej przygotować Protokół? Najlepszym dniem, jest dzień przed aktem notarialnym przy sprzedaży. Dzięki temu, notariusz już w akcie zapisze, że nastąpiło wydanie nieruchomości i nie zobowiąże Was pod rygorem §777kc do wydania, co zwalnia Was z egzekucji komorniczej. Wtedy już pozostaje jedynie zobowiązanie Kupującego co do zapłaty, którą może zlecić bezpośrednio u notariusza, korzystając z jego komputera lub przychodząc z własnym lapotpem. Wtedy po wyjściu od notariusza, nie macie żadnych więcej zobowiązań i pozostaje jedynie lampka szampana.
Przy najmach, najwygodniej jest przy wydaniu kluczy podpisać protokół zdawczo odbiorczy. Nawet jeśli przekazujecie klucze np. tydzień przed umówionym startem najmu, to jeśli najemca zacznie korzystać z lokalu przed umówionym terminem i tak wszekie zużycie wody, gazu, prądu będzie już kosztem najemcy.
Pamiętaj, że papier przyjmie wszystko. Protokół to najlepsze miejsce, w którym w swobodny sposób możesz zapisać jakie masz uwagi do lokalu, jaki jest jego stan. Na takie uwagi w umowie zawieranej z Właścicielem, często nie ma miejsca. Jeśli np. w trakcie odbioru zauważycie, że piekarnik nie działa, to wpisanie takiej uwagi do protokołu, może być w przyszłości podstawą do ubiegania się o obniżenie czynszu z powodu usterki i braku możliwości korzystania z lokalu w 100%.
Jak zawsze chętnie odpowiem na Wasze pytania i wątpliwości. Jeśli przygotowujesz się do sprzedania nieruchomości lub jej wynajęcia i nie jesteś pewien czy jesteś do tego dobrze przygotowany, zapraszam odezwij się do mnie.
STREFA DOBRYCH NIERUCHOMOŚCI
コメント